¿Te agradaría adquirir viviendas en remate o invertir a buen precio? Entonces, te interesará entender qué es un short sale y cómo trabaja. Los short sale (en inglés, ventas en corto) te dan la alternativa de comprar un inmueble hipotecado por menos de su valor en el mercado.

Estos tipos de promociones son servibles para esos compradores que están intentando encontrar bienes raíces baratos y además para los dueños que no logren continuar pagando su hipoteca.

Como ves, un short sale puede ser útil para ahorrar dinero o sencillamente sostener el puntaje de crédito que deberías tener. Explora las virtudes y desventajas del short sale para el cliente y vendedor aquí.

¿Qué es un short sale?

El short sale de una vivienda es la venta de una propiedad inmobiliaria hipotecada por un precio menor al de su valor de tasación. En la mayoría de los casos, es una clara señal de que el dueño no puede salir de deudas o finalizar de abonar la hipoteca.

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Existen condiciones y normas para vender una propiedad en short sale. De hecho, el trámite de venta del inmueble tendrá que ajustarse a lo acordado con el banco o prestamista hipotecario.

La iniciativa es que el dueño logre saldar su deuda sin que el banco pierda dinero. El short sale además impide ingresar en pre-foreclusore o foreclosure (ejecución hipotecaria). Inclusive podría socorrer al obsoleto dueño de la vivienda de declararse en bancarrota.

¿Cuándo pasa un short sale?

El short sale sucede cuando un dueño no puede abonar las cuotas hipotecarias. En lugar de aguardar a que la hipoteca sea ejecutada o a que su casa sea embargada y vendida en una sheriff’s sale (subasta), solicita venderla por menos de lo que vale.

Por lo general, el short sale tiende a ser iniciado por el dueño, quien escoge vender con un 20% de descuento o más. Eso sí: antes de que el desarrollo logre empezar, el prestamista debe autorizar la venta en corto. Para llevarlo a cabo, el banco se fija en dos puntos clave:

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• El precio de la vivienda en el mercado. En un mercado bajista, los costos inmobiliarios caen abruptamente. En caso de una hipoteca underwater (donde la vivienda vale menos de lo que debe el propietario) el banco va a querer vender ágil para recobrar más dinero.
• La circunstancia financiera del dueño. Los bancos o credit unions van a querer asegurarse de que el dueño verdaderamente no puede continuar pagando la hipoteca. Si alguien quiere vender en short sale, tendrá que ser con la capacidad de mostrar su insolvencia.

Ventajas y desventajas de un short sale

Hay numerosas virtudes y desventajas del short sale para el cliente, el banco y el obsoleto dueño (actual vendedor). Conocer los pros y contras del short sale de una vivienda te va a ayudar a decidir, independientemente de qué lado estés:

• El dueño se liberará de la ejecución hipotecaria; un trámite que puede crear un estudio de crédito malo o futuros inconvenientes financieros, como no ser con la capacidad de llevar a cabo los pagos de sus préstamos en USA.
• Por otro lado, el prestamista o ente hipotecario va a recibir todo o parte importante de lo adeudado. Si queda algo por abonar, planteará elecciones para que el vendedor logre saldar el resto en cuotas accesibles.
• El cliente va a tener la alternativa de adquirir un inmueble con descuento, es decir, hallar un precio configurado y, de forma simultánea, una propiedad que tenga lo que requiera.

La primordial desventaja de la venta en corto de una vivienda podría estar en el tiempo que puede a demorar el desarrollo. Vale resaltar que un short sale:

• Requiere de pasos complementarios o de más papeleo, como la participación de mediadores o agentes inmobiliarios.
• Puede dañar el historial o calificación crediticia del obsoleto dueño de la vivienda, aunque la consecuencia va a ser más suave que la de una ejecución hipotecaria.
• Suele permanecer 30 días como mínimo en aprobarse. A lo largo de ese lapso, es viable que surjan inconvenientes entre las partes, desacuerdos con el valor, etc.

¿Cómo adquirir una vivienda en short sale?

Para adquirir una vivienda en short sale vas a tener que llenar numerosas fases. Además de realizar los requisitos para adquirir una vivienda en USA, que son recurrentes más allá del tipo de operación, necesitarás:

1. Solicitar la preaprobación de la hipoteca
2. Encontrar una vivienda en short sale
3. Revisar el historial de la propiedad
4. Hacer una oferta por la casa
5. Pedir una inspección inmobiliaria
6. Cerrar la adquisición de la vivienda en short sale

1. Pedir la preaprobación de la hipoteca

Del mismo modo que con las tarjetas preaprobadas, vas a necesitar ofrecer unos cuantos datos financieros a tu banco para hallar el crédito hipotecario, o por lo menos entender que eres un óptimo candidato, entre ellos, tu puntaje de crédito, tus capital cada un año y tus activos.

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2. Hallar una vivienda en short sale

Por lo general, hallar la vivienda impecable toma tiempo, pero este período tiene la posibilidad de ser inclusive más extenso si lo que deseas es adquirir una vivienda en short sale. Necesitas toparte con algo que esté en el vecindario que deseas y que tenga las comodidades que esperas.

Lo mejor sería contratar a una agencia inmobiliaria o a un consultor de bienes raíces, dado que, así, vas a tener la guía de un profesional en esta clase de ventas.

3. Comprobar el historial de la propiedad

Entender el historial de la propiedad te dejará detectar cuánto dinero le debe el dueño al banco, quiénes son los dueños anteriores, si la vivienda tiene reparaciones o reformas, etc. Incluso te va a ayudar a descartar que haya terceros con derechos potenciales.

4. Llevar a cabo una oferta por la vivienda

Tu primera oferta por una casa en short sale no debería estar muy abajo del valor de la vivienda en el mercado. Ten en cuenta que el banco va a querer recobrar su dinero lo antes viable y no perder tiempo negociando un precio justo contigo.

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Una vez que realices la iniciativa económica, tanto el banco como los agentes inmobiliarios del vendedor verificarán que estás preparado a hacer el pago y además a realizar los requerimientos que se requieren para cerrar el trámite de la adquisición.

5. Solicitar una inspección inmobiliaria

Por lo general, las viviendas en short sale se venden de la misma forma que están, pero eso no significa que no consigas verla por ti mismo luego de ofrecer la garantía. Lo mejor sería llevar a alguien de tu seguridad para detectar qué perjuicios hay y de esta forma calcular cuánto costaría repararlos.

6. Cerrar la adquisición de la vivienda en short sale

Una vez recibida la aceptación de la documentación, vas a tener que pedir la liberación de la garantía y además de la hipoteca previo. Es sustancial solicitar la liberación de algún gravamen cuanto antes. De esta forma, te ahorrarás inconvenientes más adelante.

Short Sale vs Foreclosure

Tanto el short sale (venta en corto) como el foreclosure (ejecución hipotecaria) se dan cuando el dueño tiene inconvenientes para abonar la hipoteca. No obstante, son dos procesos de venta totalmente diferentes:

• Un short sale puede mediarse con el banco, en tanto que, en la ejecución de la hipoteca, el prestamista embarga la vivienda por incumplimiento de pago sin que el dueño logre llevar a cabo algo.
• Durante la ejecución hipotecaria, el banco embarga o se queda con el inmueble para después venderlo. En las ventas en corto, el dueño no pierde el inmueble hasta tanto no lo venda.
• La ejecución hipotecaria facilita al prestamista recobrar todo el monto adeudado después de la venta de la propiedad. En el short sale esto no sucede, dado que la vivienda podría venderse por menos de lo adeudado.
• Con la ejecución hipotecaria, la administración o venta del inmueble puede demorar días. Esto es una clara distingue con el short sale, que puede demorar 30 días o más en finalizar.
• Vender una vivienda en short sale no va a dejar una huella en el historial crediticio del dueño. La ejecución hipotecaria, en cambio, registra una nota negativa en el reporte de crédito que podría permanecer de cinco a seis años.
• Las características conseguidas por ejecución hipotecaria tienen la posibilidad de subastarse de forma pública bajo la modalidad de viviendas en remate. Los inmuebles en short sale se venden de forma privada.

¿Cómo se gana en una venta en corto?

Para hacer dinero con la venta en corto de una vivienda tienes que tener consejos profesional de calidad y una aceptable oferta en mano. Si tu oferta es elegida, tendrás la posibilidad de vender la vivienda de la misma forma que está y sacarle una chiquita ganancia, o renovarla y venderla por muchísimo más.

¿Cuáles son los peligros para el cliente en una venta corta?

El primordial peligro de una venta corta para el cliente es que hay dos partes con las que negociar: el vendedor y el banco. Si el prestamista no aprueba tu oferta como entusiasmado, podrías quedarte sin la vivienda y perder en todo momento invertido en la operación.

Otro de los peligros de adquirir viviendas en short sale es que las reparaciones de la vivienda correrán por tu cuenta. Además, el pago inicial o down payment tiende a ser más importante. Deberás adquirir la vivienda en cash o por lo menos ofrecer el 20% de down payment.